核心提示：龙湖地区的“地王热”不像三环内主城区郑纺机普通地段的地王那样，因为它们是郑州最贵区域的地王。将来的产品品质有多高?房价有多高?明年三环内主城区普通商品住宅的主力户型均价涨到两万元没有问题。
8月18日，注定是一个可以载入郑州土地拍卖史册的一天。
郑州“地王窝”两块地双双打破了郑纺机地块的单价地王纪录。一线名企金茂置业首进郑州，以35.1亿元拿下龙湖83.9亩地，单价为4183万元/亩，楼面价达36915元/平方米，超过了广州最新楼面价地王水平。中国地产十强融创再次出手抢占龙湖另一幅地块。
这两块地，从早上一直竞拍到晚上。这一天，不仅产生了郑州最贵的地王，其让郑东龙湖区域的房价达到了一个和一线城市接近的水平。两大实力名企共进龙湖，助推郑州楼市热度，如何理性看待郑州地王热现象，值得深思。
【消息】4183万元/亩 郑东龙湖区域 拍出郑州史上最贵地王
昨日，郑东新区龙湖副CBD区域两块住宅用地挂牌拍卖。其中，郑政东出〔2016〕13号(网)地块位于朝阳路南、如意东路东，约70.34亩。郑政东出〔2016〕14号(网)地块位于朝阳路南、龙翔二街东，约83.9亩。
这两块地恰好位于龙湖“地王窝”里，周边分布着九如府、正弘瓴筑、雅居乐等十多个地王项目。该区域也是龙湖副CBD较早进行开发、相对成熟的区域，用业内人士的话说，叫“出身富贵”。之前业界传言，这两块土地将创下多项地王纪录。
在这两块地开始竞拍前，郑州总价地王是由郑纺机地块得主郑州万科美景创下的，为25.024亿元，单价地王也是其创下的，为2682.38万元/亩。郑州最高的楼面价纪录是在郑州“地王窝”，系河北荣盛发展(002146,股吧)创下的26035.22元/平方米。
就龙湖副CBD而言，区域总价地王由恒大创下，总价为22.31亿元，单价地王由河北荣盛发展创下，为2604万元/亩。但是昨日，当13号地竞拍到第91轮报价18.44亿元的时候，单价就蹿到了2621.55万元/亩，折合楼面价26210元/平方米，打破了荣盛保持的单价地王纪录。
新单价地王纪录保持时间并不长。14号地竞拍到第60轮时报价为25.65亿元，单价3057.21万元/亩，楼面价26980元/平方米，这一纪录使得14号地成为最新的总价、单价、楼面价地王。这是继经开区滨河国际新城之后第二次出现“三料”地王。
最后，河南融创奥城置业有限公司率先拿下郑政东出〔2016〕13号(网)地块，总成交价为22.54亿元，单价3630万元/亩，楼面价36309.56元/平方米，溢价率142%。
一个半小时后，河南土拍历史上最新地王产生。14号地经过233轮争夺，被金茂置业旗下公司北京览秀城置业有限公司以35.1亿元的价格拿下，单价为4183万元/亩，折合楼面价36915元/平方米，溢价率161%。
【现场】竞拍233轮 历经9小时 有企业一次加价4.5亿元
本次土地拍卖进行之前，就有业界传言，地块单价将创下3500万元/亩、房价5万元/平方米的纪录。果然，竞拍尚未开始，就已经有个别企业登录竞价。更有行业人士对参与竞拍的企业进行猜测，除了建业、康桥、永威、绿都、亚新、正商等本土企业外，还有雅居乐、旭辉、融创、蓝光、金茂等外来品牌企业。
河南商报记者向多家房企求证，均未得到肯定答复。不过，从外界的关注度来看，这两个地块的价值预期已经被推到一个制高点。
竞拍之初，参与企业纷纷加价500万元，举牌节奏平稳。当14号地竞拍到第8轮时，有企业一次性加价4.5亿元，掀起了第一波小高潮。
昨日两块土地竞拍，13号地块历经233轮，耗时8个多小时，14号地块历经233轮、9个多小时，竞拍历程创历史之最。
【预测】龙湖房价破5万元/平方米 郑州房价可能被再次催涨
和昨日的土地拍卖一样热的是房价。最新地王楼面价36915元/平方米，这个水平，作为二线城市的郑州，已经开始逼近一线城市。
多位业内人士测算得知，加上契税、利润等各种成本，该地块未来房价至少为5万元/平方米。
据河南商报记者了解，最早进入龙湖、最早交房的信和.普罗旺世龙之梦当时售价每平方米2.5万元到3.6万元;建业.海马九如府已经清盘，清盘价在3.8万元/平方米，均价3.3万元/平方米;蓝城.蘭园主力户型单价3万元/平方米左右。据业内人士估计，其他诸多即将入市的豪宅项目也大都会定价在3万元/平方米左右。
以此来看，如今的地王，仅楼面价就已经达到了周边项目现行售价水平。7月份，经开区多个地王楼面价同样与周边项目售价相当。有龙湖项目置业顾问坦言，地王一产生，在售和将售项目价格将再次被抬高，不是以百为单位，而是以千为单位。
7月，郑纺机地块地王产生后，周边项目曾一夜之间每平方米涨价300~500元，郑州各区其他项目也出现了数百元不等的涨幅，个别豪宅项目则直接涨价千元。
此次龙湖地王会否催生新一轮涨价潮?郑州一位营销人士郭先生分析称，地王带给人们最大的影响是对预期的影响，买涨不买跌，道理就在这儿。就龙湖区域而言，新地王所在区域是龙湖最成熟的区域，九如府都建到六七层了，其他项目也都在加紧施工，抢占有利营销节点，没有理由不涨。
延伸 郑州“地王热”现象下的冷思考
河南广运置业集团执行总裁师凯伦大胆预测，就整个郑州市而言，如果按照这样的发展趋势，政府不出台过激的政策限制的情况下，明年三环内主城区普通商品住宅的主力户型均价涨到两万元没有问题。
他认为，龙湖地区的“地王热”不像三环内主城区郑纺机普通地段的地王那样，因为它们是郑州最贵区域的地王。将来的产品品质有多高?房价有多高?看似没有天花板，但一切又皆有可能。它们与郑州普通住宅房价，目前没有现实的普遍比较意义，但对于郑州未来普通住宅的房价上涨预期，是有暗示意义的。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也关注到郑州地王事件。他认为，郑州市场正处于一个大爆发的阶段，即土地投资商和房产投资者都看好郑州市场。郑州市场之所以如此火爆，和河南省各类购房者积极到郑州购房是有直接关系的。
严跃进说，从实际情况看，市场预期好，那么土地市场就会比较热，这样一来，龙湖等热点板块房价会继续上升，进而也会带动郑东新区乃至郑州全市的房价上涨。
不过，对于“地王热”现象，需要分两方面看。从市场供求角度看，此类土地是公开市场拍卖和竞争而获得的，价格背后反映了供求的预期。而从政策监管和风险把控看，却需要积极管制。
严跃进分析认为，盲目打压意义已经不大，简单用资产泡沫来定义来界定此类地王，也不会有实际的效果。关键要对郑州市场拿地房企做个摸底，适当掌握房企投资意向，同时积极推进郑州市场好地块和差地块的混搭型的拍卖，这样反而能够使得郑州土地市场比较均衡。
